Несовершеннолетним (ребенком) признается лицо, не достигшее возраста 18 лет (совершеннолетия) (п. 1 ст. 54 СК РФ).

Покупка недвижимости (в отличие от продажи (иного распоряжения) объектом недвижимости, принадлежащим несовершеннолетнему) на несовершеннолетнего ребенка осуществляется по общим правилам гражданского законодательства, с учетом особого правового статуса несовершеннолетних, связанного с ограничением их дееспособности. Под дееспособностью понимается способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их, которая возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении 18-летнего возраста (п. 1 ст. 21 ГК РФ).

При заключении сделок по покупке недвижимости различают дееспособность несовершеннолетних до 14 лет и дееспособность несовершеннолетних с 14 до 18 лет (за исключением случаев приобретения полной дееспособности при вступлении в брак до достижения 18 лет либо объявления несовершеннолетнего, достигшего 16 лет, полностью дееспособным (эмансипация)) (п. п. 1, 2 ст. 21, п. 1 ст. 27 ГК РФ).

При приобретении объектов недвижимости на несовершеннолетних до 14 лет (малолетних) сделки могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28 ГК РФ). При этом имущественную ответственность по таким сделкам несут их родители, усыновители или опекуны, если не докажут, что обязательство было нарушено не по их вине (п. п. 1, 3 ст. 28 ГК РФ). Сделки, совершенные несовершеннолетними, не достигшими 14 лет, самостоятельно, ничтожны, но в интересах несовершеннолетнего совершенная им сделка может быть по требованию его родителей, усыновителей или опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде (п. п. 1, 2 ст. 172 ГК РФ).

Несовершеннолетние дети в возрасте от 14 до 18 лет вправе совершать сделки по приобретению недвижимости с письменного согласия своих законных представителей (родителей, усыновителей или попечителя) (п. 1 ст. 26 ГК, п. 3 ст. 60 СК РФ). В случае если несовершеннолетний приобрел дееспособность в полном объеме в связи с вступлением в брак или эмансипацией (п. 2 ст. 21, п. 1 ст. 27 ГК РФ), получать такое согласие не требуется.

Письменное согласие родителей, усыновителей или попечителя на совершение сделки несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет, как правило, не оформляется в виде отдельного документа, а указывается в договоре, например, следующим образом: “Ф.И.О., 12.12.2006 рождения, имеющий паспорт (далее указываются реквизиты паспорта или иного документа, удостоверяющего личность), действующий с согласия своего законного представителя Ф.И.О., что подтверждается свидетельством о рождении (далее указываются реквизиты свидетельства о рождении либо иного документа, подтверждающего полномочия законного представителя)”.

Вместе с тем отметим, что совершенная несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет сделка по покупке недвижимости действительна также при последующем письменном одобрении законным представителем (п. 1 ст. 26 ГК РФ). Сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, является оспоримой и может быть признана судом недействительной по иску родителей, усыновителей или попечителя (п. 1 ст. 175 ГК РФ).

При приобретении недвижимости на несовершеннолетнего ребенка до 18 лет важно принимать во внимание, что продавцами недвижимости не могут быть опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники, так как они не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками (п. 3 ст. 37 ГК РФ).

В остальном порядок заключения договора купли-продажи недвижимости на несовершеннолетнего ребенка такой же, как и при прочих сделках купли-продажи, и регулируется общими правилами гражданского законодательства.

Представление документов на государственную регистрацию при приобретении недвижимости несовершеннолетним ребенком осуществляется в общем порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”. Особенности связаны с ограничением дееспособности несовершеннолетнего и влияют только на порядок подачи заявления о государственной регистрации. Заявления о государственной регистрации представляют:

– от имени несовершеннолетних в возрасте до 14 лет – их законные представители, подтверждая свои полномочия действовать в качестве законных представителей;

– несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет – самостоятельно. Несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет предъявляется документ, удостоверяющий личность (п. п. 3, 4 Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, утв. Приказом Минэкономразвития России от 07.06.2017 N 278).

В связи с этим на государственную регистрацию помимо предусмотренных законодательством о государственной регистрации документов, необходимых для государственной регистрации сделки по приобретению недвижимости на несовершеннолетнего, представляются документы, подтверждающие полномочия законных представителей несовершеннолетнего.

По общему правилу полномочия родителей и усыновителей подтверждаются свидетельствами, выданными органами ЗАГС: свидетельством о рождении несовершеннолетнего, свидетельством об усыновлении.

Полномочия опекунов несовершеннолетних в возрасте до 14 лет, попечителей несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет подтверждаются соответствующим документом, выданным органом опеки и попечительства (п. 1 ст. 34, п. 1 ст. 35 ГК РФ). Если лицу, нуждающемуся в опеке (попечительстве), в течение месяца не назначен опекун (попечитель), выполнение обязанностей опекунов (попечителей) временно возлагается на орган опеки и попечительства (п. 1 ст. 35 ГК РФ).

Несовершеннолетним, помещенным под надзор в образовательные организации, медицинские организации, организации для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, опекуны или попечители не назначаются. Исполнение обязанностей опекунов или попечителей возлагается на указанные организации (п. 4 ст. 35 ГК РФ, п. 2 ст. 155.2 СК РФ).

Временное пребывание ребенка в организации для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, в целях получения им медицинских, социальных, образовательных или иных услуг либо в целях обеспечения временного проживания ребенка в течение периода, когда родители, усыновители либо опекуны или попечители по уважительным причинам не могут исполнять свои обязанности в отношении ребенка, не прекращает прав и обязанностей родителей, усыновителей либо опекунов или попечителей в отношении этого ребенка (п. 2 ст. 155.1 СК РФ).

Каких-либо особенностей проведения государственной регистрации перехода права при приобретении недвижимости несовершеннолетним ребенком действующим законодательством не установлено.

Службы ЖКХ обязаны без дополнительной платы ремонтировать имущество, относящееся к общему имуществу многоквартирного дома. Если ремонт в квартире необходим из-за ненадлежащего оказания коммунальных услуг, от службы ЖКХ можно потребовать ремонт за ее счет или возмещение понесенных на ремонт расходов.

Перепланировка квартиры представляет собой изменение границ и (или) площади квартиры, и (или) образование новых помещений (в частности, в случае объединения смежных квартир или раздела квартиры), и (или) изменение внутренней планировки квартиры (в том числе без изменения границ и (или) площади квартиры). В результате перепланировки также могут быть изменены границы и (или) площадь смежных помещений. Перепланировка квартиры влечет за собой необходимость внесения изменений в ЕГРН о границах и (или) площади помещения (помещений) или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на них (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ; п. 5 ст. 141.4 ГК РФ).

Переустройство квартиры представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт помещения (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ).

Перепланировка квартиры включает, в частности, перенос и разборку перегородок, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров, а переустройство – например, установку бытовых электроплит взамен газовых, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи и др. (абз. 2, 3 п. 1.7.1 Правил, утв. Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170).

Перепланировка квартиры, в результате которой образуются новые помещения, в настоящем материале не рассматривается.

Случаи, когда перепланировка (переустройство) не допускается

Не допускается перепланировка (переустройство) квартир, ведущая к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств (п. 1.7.2 Правил N 170).

Кроме того, при перепланировке (переустройстве) помещений в многоквартирном доме на территории г. Москвы не допускается в том числе (п. п. 9.1, 9.5, 9.7, 9.8, 9.9 Требований, утв. Постановлением Правительства Москвы от 25.10.2011 N 508-ПП):

• ухудшение условий эксплуатации многоквартирного дома и проживания граждан;
• ликвидация, изменение сечения каналов системы вентиляции, демонтаж (частично или полностью) вентиляционных и технических коробов (шкафов);
• устройство или перенос радиаторов отопления, подключенных к общедомовой системе горячего водоснабжения и (или) центрального отопления, на лоджии и балконе;
• устройство полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и (или) отопления;
• нарушение требований строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил пожарной безопасности для многоквартирных домов.

Порядок действий для согласования перепланировки (переустройства)

Для согласования перепланировки (переустройства) квартиры рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Подготовьте проект перепланировки (переустройства) квартиры

Заключите договор подряда на подготовку проекта перепланировки (переустройства) с организацией или индивидуальным предпринимателем, являющимися членами соответствующей саморегулируемой организации (СРО) (ст. 758 ГК РФ; ч. 1 ст. 55.8 ГрК РФ).
Проект переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме в Москве должен содержать, в частности, решения по организации и производству работ, по противопожарным мероприятиям, по устройству инженерного оборудования и заключение о функционировании внутренних инженерных сетей, чертежи узлов, деталей, конструктивные решения и расчеты (п. п. 1.1, 1.2 Приложения 3 к Постановлению Правительства Москвы N 508-ПП).

Шаг 2. Обратитесь в уполномоченный орган с заявлением о перепланировке (переустройстве) и необходимыми документами

Перепланировку (переустройство) квартиры нужно согласовать с органом местного самоуправления (далее также – орган, осуществляющий согласование, уполномоченный орган) (ч. 1 ст. 26 ЖК РФ).

В г. Москве перепланировку и переустройство квартиры в многоквартирном доме согласовывает Мосжилинспекция (п. 4.2.6 Положения, утв. Постановлением Правительства Москвы от 26.07.2011 N 336-ПП).

Для этого собственник или наниматель по договору социального найма (уполномоченное им лицо) должен обратиться в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения квартиры непосредственно либо через МФЦ (при наличии соответствующего соглашения между таким органом и МФЦ). В г. Москве услуга предоставляется только с использованием Портала государственных и муниципальных услуг (функций) г. Москвы (далее – Портал) (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ; п. п. 1.3, 2.4.1.1, 2.4.1.2, 2.4.2, 2.4.3.1 Административного регламента, утв. Постановлением Правительства Москвы N 508-ПП; п. 19 Перечня, утв. Постановлением Правительства РФ от 27.09.2011 N 797).
Для получения услуги в г. Москве по общему правилу потребуются, в частности, следующие документы (ч. 2, 2.1 ст. 26 ЖК РФ; п. 2.5.1.1.1 Административного регламента):

• запрос (заявление) на предоставление государственной услуги;
• документ, удостоверяющий личность заявителя;
• документ, удостоверяющий личность представителя, и нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия (в случае обращения через представителя);
• проект перепланировки (переустройства) квартиры, подготовленный и оформленный в установленном порядке;
• согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя, занимающих жилое помещение на основании договора социального найма, или всех собственников помещения, а если при перепланировке изменяется конфигурация смежного помещения, то также нотариально удостоверенное согласие всех собственников или членов семьи нанимателя смежного помещения;
• решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о пользовании части общего имущества, содержащее описание используемого объекта, оформленное протоколом, и его копия (если при производстве работ передается в пользование часть общего имущества многоквартирного дома);
• протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме на перепланировку (переустройство), если перепланировка (переустройство) невозможны без присоединения к помещению части общего имущества в многоквартирном доме.

Подлинники решения и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, указанных в п. п. 6 и 7, должны быть направлены в Мосжилинспекцию и приняты ею на хранение до обращения за государственной услугой (п. 2.5.1.1.1.8 Административного регламента).

В г. Москве запрос заполняется посредством внесения сведений в соответствующую форму на Портале. В случае согласования проведения работ по типовому проекту переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме вместо представления проекта перепланировки (переустройства) заявитель в запросе указывает номер такого типового проекта и серию дома (п. п. 2.5.1.1.1.1, 2.5.1.1.1.7 Административного регламента; п. 74 Перечня, утв. Постановлением Правительства Москвы от 21.07.2021 N 1105-ПП).

Примечание. Типовые проекты перепланировки (переустройства) помещений размещены на сайте Мосжилинспекции (п. 2.5.1.1.1.7 Административного регламента).

Орган, осуществляющий согласование, самостоятельно в рамках межведомственного информационного взаимодействия запрашивает выписку из ЕГРН о зарегистрированных правах на квартиру, а также технический паспорт (при наличии его в Базовом регистре) и заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения перепланировки (переустройства) (ч. 2.1 ст. 26 ЖК РФ; п. 2.5.1.2 Административного регламента).

После принятия от вас документов орган, осуществляющий согласование, или МФЦ выдаст вам расписку в получении документов с указанием их перечня и даты получения (ч. 3 ст. 26 ЖК РФ).

В г. Москве при приеме и регистрации запроса и документов проверяется корректность заполнения интерактивной формы запроса и в срок не позднее одного рабочего дня направляется информация о регистрации запроса в личный кабинет заявителя на Портале (п. 3.2.3 Административного регламента).

Шаг 3. Получите разрешение на перепланировку (переустройство)

В течение 45 дней с момента получения всех необходимых документов орган, осуществляющий согласование, должен принять решение о согласовании перепланировки (переустройства) квартиры либо об отказе. Если вы подавали документы через МФЦ, срок принятия документов исчисляется со дня их передачи МФЦ в орган, осуществляющий согласование (ч. 4 ст. 26 ЖК РФ).

В г. Москве срок составляет 20 рабочих дней, если не требуется соответствующего заключения Департамента культурного наследия. Если такое заключение требуется, срок составляет 30 рабочих дней (п. 2.7.1.1 Административного регламента).

Решение о согласовании должно быть направлено вам в течение трех рабочих дней со дня его принятия (ч. 5 ст. 26 ЖК РФ).

Также законодательством предусмотрено размещение сведений о ходе предоставления услуги и результатах ее предоставления в личном кабинете получателя услуги на Едином портале госуслуг вне зависимости от способа обращения (ч. 3.1 ст. 21 Закона от 27.07.2010 N 210-ФЗ; п. п. 1, 2, 5, 7, 8 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 01.03.2022 N 277; п. 20 разд. II Приложения к Постановлению Правительства РФ N 277).

В г. Москве вы можете получить решение о согласовании перепланировки (переустройства) только в электронном виде (п. 2.11.1.1 Административного регламента; п. 74 Перечня, утв. Постановлением Правительства Москвы от 21.07.2021 N 1105-ПП).
Отказ в согласовании перепланировки (переустройства) можно обжаловать в суде в течение трех месяцев со дня, когда вам стало известно об отказе (ч. 3 ст. 27 ЖК РФ; ч. 1 ст. 218, ч. 1 ст. 219 КАС РФ).

Решение о согласовании перепланировки (переустройства) является основанием для проведения перепланировки (переустройства) квартиры (ч. 6 ст. 26 ЖК РФ).

Шаг 4. Проведите перепланировку (переустройство)

Проведите перепланировку (переустройство) квартиры в соответствии с проектом перепланировки (переустройства) и полученным решением о согласовании перепланировки (переустройства).

Региональными нормативными правовыми актами могут быть предусмотрены определенные требования к проведению работ по перепланировке (переустройству). Так, в г. Москве работы по перепланировке, производимые на основании проекта, должны выполняться организацией, являющейся членом соответствующей СРО, а работы, затрагивающие газовое оборудование, – специализированной организацией, осуществляющей деятельность по техническому обслуживанию и ремонту внутридомового (внутриквартирного) газового оборудования (п. п. 13, 14 Требований).

Шаг 5. Обратитесь к кадастровому инженеру для подготовки технического плана квартиры (при необходимости)

Если проводилась перепланировка квартиры, после ее завершения потребуется технический план перепланированной квартиры (ч. 1 ст. 28 ЖК РФ).

Для подготовки технического плана нужно заключить договор подряда на проведение кадастровых работ с ИП – кадастровым инженером, являющимся членом саморегулируемой организации кадастровых инженеров, или организацией, имеющей в штате кадастрового инженера. Сведения о кадастровых инженерах содержатся в государственном реестре кадастровых инженеров, который размещен на официальном сайте Росреестра (ст. 3.2, ч. 1 ст. 29, ст. 32, ч. 1 ст. 33, ч. 1 ст. 36 Закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ; п. п. 1 – 3 Порядка, утв. Приказом Росреестра от 29.10.2020 N П/0402).

Технический план подготавливается в форме электронного документа и заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера. Технический план также может быть подготовлен на бумажном носителе, если это предусмотрено договором подряда (ч. 12 ст. 24 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Шаг 6. Уведомьте уполномоченный орган о завершении работ и получите акт приемочной комиссии

По завершении переустройства и (или) перепланировки необходимо направить в орган, осуществляющий согласование, уведомление о завершении указанных работ. Уведомление можно направить в уполномоченный орган непосредственно или через МФЦ (при наличии между ними соответствующего соглашения о взаимодействии).

Если проводилась перепланировка, к уведомлению нужно приложить технический план перепланированной квартиры (ч. 9 ст. 23, ч. 1 ст. 28 ЖК РФ).

Перепланировка (переустройство) квартиры подтверждается актом приемочной комиссии, который содержит в том числе информацию о соответствии или несоответствии выполненных работ требованиям нормативных документов. Акт должен быть утвержден в срок, не превышающий 30 дней со дня получения уполномоченным органом уведомления (ч. 2 ст. 28 ЖК РФ).

Для подготовки акта проводится комиссионное обследование жилого помещения. В состав приемочной комиссии по общему правилу входят представители уполномоченного органа (Мосжилинспекции), заявителя, проектной организации (если переустройство (перепланировка) связана с затрагиванием несущих конструкций дома), а в случае, если переустройство (перепланировка) квартиры связаны с передачей в пользование (присоединением) части общего имущества в МКД, – также представитель лица, осуществляющего деятельность по управлению МКД (п. п. 3.3.3.2.7, 3.3.3.2.7.1 Административного регламента).

Переустройство квартиры считается завершенным со дня утверждения акта приемочной комиссии (ч. 3 ст. 28 ЖК РФ).
Если проводилась перепланировка квартиры, переходите к следующему шагу.

Шаг 7. Дождитесь внесения сведений в ЕГРН

Орган, осуществляющий согласование, в срок не позднее пяти рабочих дней со дня утверждения (подписания) акта приемочной комиссии, подтверждающего завершение перепланировки, обязан направить в электронной форме в порядке межведомственного информационного взаимодействия в орган регистрации прав (п. 4.6 ч. 2 ст. 15, ч. 1.10 ст. 19 Закона N 218-ФЗ):

• заявление об осуществлении государственного кадастрового учета;
• акт приемочной комиссии;
• технический план перепланированного помещения;
• решение (документ, подтверждающий его принятие) о согласовании перепланировки.

Перепланировка квартиры считается завершенной со дня внесения изменений в сведения ЕГРН о границах и (или) площади квартиры (ч. 3 ст. 28 ЖК РФ).

При необходимости вы можете подать запрос на получение выписки из ЕГРН (ч. 1 ст. 28, ч. 1 ст. 62 Закона N 218-ФЗ).

Материнский (семейный) капитал является одной из мер государственной поддержки семей, имеющих ребенка (детей). Лица, получившие государственный сертификат, могут распоряжаться средствами материнского (семейного) капитала в полном объеме либо по частям, в том числе использовать их для улучшения жилищных условий.

Улучшить жилищные условия можно, направив средства материнского (семейного) капитала на приобретение (строительство) жилого помещения и (или) на строительство, реконструкцию объекта ИЖС, реконструкцию дома блокированной застройки, на земельном участке, предназначенном для строительства объекта ИЖС или ведения садоводства, находящегося на территории РФ.

При этом направить средства материнского (семейного) капитала на приобретение (строительство) нежилых объектов недвижимости нельзя. Например, на садовом земельном участке можно построить жилой дом, а садовый дом – нельзя.

В том числе средства материнского (семейного) капитала могут быть предоставлены владельцу сертификата на компенсацию затрат на построенный (реконструированный) им или его супругом (супругой) объект ИЖС (жилой дом), реконструированный дом блокированной застройки.

Для направления средств материнского (семейного) капитала на строительство жилья и (или) на компенсацию затрат, понесенных на строительство (реконструкцию) объекта ИЖС (жилого дома), реконструкцию дома блокированной застройки, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Подготовьте заявление о распоряжении средствами материнского капитала

В заявлении указываются, в частности, вид расходов, на которые направляются средства (часть средств) материнского (семейного) капитала для улучшения жилищных условий, а также размер указанных средств.

В случае направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на приобретение, строительство жилого помещения, а также на строительство или реконструкцию объекта ИЖС, реконструкцию дома блокированной застройки без привлечения строительной организации, осуществляемые супругом (супругой) лица, получившего сертификат, такое обстоятельство указывается в заявлении.

Кроме того, например, при направлении средств (части средств) материнского (семейного) капитала в счет средств уплаты цены договора участия в долевом строительстве (договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве) в заявлении потребуется указать, в частности, сведения из договора участия в долевом строительстве (договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве), прошедшего государственную регистрацию.

Если средства (часть средств) материнского (семейного) капитала направляются на оплату строительства объекта ИЖС, выполняемого с привлечением строительной организации, в заявлении, в частности, указываются:

• сведения из разрешения на строительство, выданного владельцу сертификата или его супругу (супруге), либо из уведомления о планируемом строительстве объекта ИЖС, направленного владельцем сертификата или его супругом (супругой) в уполномоченные на выдачу разрешения на строительство орган государственной власти, орган местного самоуправления;
• сведения о зарегистрированном в ЕГРН и принадлежащем владельцу сертификата или его супругу (супруге) праве (собственности, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненно наследуемого владения либо аренды) в отношении земельного участка, который предназначен для ИЖС или ведения садоводства и на котором осуществляется строительство объекта ИЖС.

В случае направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала в качестве платежа в счет уплаты вступительного взноса и (или) паевого взноса в жилищный, жилищно-строительный, жилищный накопительный кооператив (далее – ЖК, ЖСК, ЖНК соответственно или кооператив) предоставляются, в частности, сведения о соответствующем кооперативе (наименование, ОГРН, ИНН).

При направлении средств (части средств) материнского (семейного) капитала на компенсацию затрат на строительство (реконструкцию) объекта ИЖС, реконструкцию дома блокированной застройки в заявлении, в частности, указываются следующие сведения:

• о зарегистрированном в ЕГРН и принадлежащем владельцу сертификата или его супругу (супруге) праве (собственности, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды либо безвозмездного пользования) в отношении земельного участка, который предназначен для ИЖС, ведения садоводства, блокированной жилой застройки и на котором построен (реконструирован) объект ИЖС, реконструирован дом блокированной застройки;
• о зарегистрированном в ЕГРН праве владельца сертификата или его супруга (супруги) на построенный (реконструированный) объект ИЖС, реконструированный дом блокированной застройки;
• из акта освидетельствования, выданного органом, уполномоченным на выдачу разрешения на строительство, подтверждающего проведение основных работ по строительству (монтаж фундамента, возведение стен и кровли) или работ по реконструкции объекта ИЖС, реконструкции дома блокированной застройки, в результате которых общая площадь жилого помещения (жилых помещений) реконструируемого объекта увеличивается не менее чем на учетную норму площади жилого помещения, устанавливаемую в соответствии с жилищным законодательством РФ;
• о реквизитах банковского счета владельца сертификата.

Шаг 2. Подготовьте основные документы

При личном обращении в территориальный орган Фонда пенсионного и социального страхования РФ (СФР) или через МФЦ помимо заявления необходимо предъявить, в частности, следующие документы:

• документ, удостоверяющий личность владельца сертификата и его регистрацию по месту жительства (месту пребывания);
• документ, удостоверяющий личность представителя владельца сертификата, а также нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия, – если заявление подается представителем;
• документ, удостоверяющий личность супруга лица, получившего сертификат, и его регистрацию по месту жительства (месту пребывания), – в случае если стороной сделки либо обязательств по приобретению или строительству жилья является супруг лица, получившего сертификат, либо если строительство или реконструкция объекта ИЖС, реконструкция дома блокированной застройки осуществляются супругом лица, получившего сертификат.

Если заявитель обращается в территориальный орган СФР посредством Единого портала госуслуг или личного кабинета застрахованного лица с заявлением в электронной форме, подписанным простой электронной подписью, предоставление документа, удостоверяющего личность владельца сертификата, не требуется.

Шаг 3. Подготовьте дополнительные документы

Перечень документов зависит от вида расходов, на который направлены средства материнского (семейного) капитала для улучшения жилищных условий.

При этом вы вправе не представлять сведения и документы, которые могут быть запрошены СФР в порядке межведомственного взаимодействия.

Для оплаты строительства объекта ИЖС, выполняемого с привлечением строительной организации, потребуется представить договор строительного подряда.

Для оплаты вступительного или паевого взноса при участии в ЖК, ЖСК или ЖНК необходимы, в частности, следующие документы:

• выписка из реестра членов кооператива, подтверждающая членство в кооперативе владельца сертификата или его супруга (супруги) (документ, подтверждающий подачу гражданином заявления о приеме в члены ЖНК, или решение о приеме в члены ЖК, ЖСК);
• справка о внесенной сумме паевого взноса за жилое помещение и об оставшейся неуплаченной сумме паевого взноса, необходимой для приобретения права собственности на жилое помещение (для членов кооператива), содержащая установленные сведения о кооперативе и о зарегистрированном в ЕГРН и принадлежащем кооперативу праве собственности (ином праве) в отношении земельного участка, на котором осуществляется (будет осуществляться) строительство жилого помещения;
• копия устава кооператива.

Шаг 4. Подайте заявление и подготовленные документы в СФР

Заявление о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала может быть представлено (направлено) в любой территориальный орган СФР:

• лично, в том числе при выездном приеме, либо через представителя, в том числе по предварительной записи через Единый портал госуслуг, сайт фонда либо информационную систему “Личный кабинет застрахованного лица”;
• по почте;
• через МФЦ;
• в форме электронного документа посредством Единого портала госуслуг, сайта фонда или информационной системы “Личный кабинет застрахованного лица”.

Заявители, выехавшие на постоянное место жительства за пределы РФ и не имеющие подтвержденного регистрацией места жительства (пребывания) на территории РФ, подают заявление непосредственно в СФР.

Шаг 5. Дождитесь решения СФР и перечисления денежных средств

По результатам рассмотрения заявления и документов в срок, не превышающий 10 рабочих дней с даты приема заявления со всеми необходимыми документами, СФР принимает решение об удовлетворении или об отказе в удовлетворении заявления.

При наличии оснований срок может быть приостановлен. В этом случае соответствующее решение выносится в срок, не превышающий 20 рабочих дней с даты приема заявления.

В случае положительного решения средства (часть средств) материнского (семейного) капитала перечисляются территориальным органом СФР в безналичном порядке на соответствующий счет в течение 5 рабочих дней со дня принятия решения об удовлетворении заявления.

Например, в случае направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на компенсацию затрат, понесенных на строительство (реконструкцию) объекта ИЖС, реконструкцию дома блокированной застройки, указанные средства (часть средств) перечисляются на банковский счет лица, получившего сертификат. При этом первоначально средства (часть средств) материнского (семейного) капитала направляются в сумме, не превышающей 50% размера средств материнского (семейного) капитала, полагающихся владельцу сертификата на дату подачи им заявления. По истечении шести месяцев со дня первоначального направления части средств оставшаяся часть перечисляется при соблюдении установленных требований.

Следует также учитывать, что лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

Службы ЖКХ обязаны без дополнительной платы ремонтировать имущество, относящееся к общему имуществу многоквартирного дома. Если ремонт в квартире необходим из-за ненадлежащего оказания коммунальных услуг, от службы ЖКХ можно потребовать ремонт за ее счет или возмещение понесенных на ремонт расходов.

Бремя содержания квартир и общего имущества в многоквартирном доме (МКД) несут их собственники и наниматели по договору социального найма, если иное не установлено законом.

На финансирование текущего ремонта общего имущества в МКД с собственников квартир и нанимателей взимается плата. Плата на проведение капитального ремонта общего имущества с нанимателей не взимается, с собственников квартир – взимается.

Основную нагрузку по поддержанию в надлежащем состоянии и текущему ремонту общего имущества в МКД несет управляющая компания, избранная общим собранием собственников квартир, ТСЖ, жилищный кооператив или жилищно-коммунальная служба (ДЕЗ) в муниципальных домах.

Содержание общего имущества в МКД

Под содержанием общего имущества в многоквартирном доме понимается комплекс работ и услуг, направленных на поддержание этого имущества в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома, безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность их имущества, доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг.

Соответственно, указанные организации обязаны без дополнительной платы ремонтировать имущество, которое относится к общему имуществу МКД.

Общее имущество в МКД, подлежащее бесплатному ремонту

В состав общего имущества включаются в том числе:

• внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях;
• внутридомовая инженерная система газоснабжения, состоящая из газопроводов, проложенных от источника газа или места присоединения указанных газопроводов к сети газораспределения до запорной арматуры (крана) включительно, расположенной на ответвлениях (опусках) к внутриквартирному газовому оборудованию, газоиспользующего оборудования (за исключением бытового газоиспользующего оборудования, входящего в состав внутриквартирного газового оборудования), технических устройств на газопроводах, в том числе регулирующей и предохранительной арматуры, системы контроля загазованности помещений, коллективных (общедомовых) приборов учета газа, а также приборов учета газа, фиксирующих объем газа, используемого при производстве коммунальной услуги по отоплению и (или) горячему водоснабжению;
• внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях;
• внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов МКД, сетей (кабелей) от внешней границы до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.

При этом в состав общего имущества не включается интеллектуальная система учета электрической энергии, в том числе коллективные (общедомовые) приборы учета электроэнергии, обеспечивающие возможность их присоединения к таким системам.

Для решения вопроса о том, кто должен делать ремонт – собственник и наниматель квартиры или служба ЖКХ, необходимо определить внутренние границы коммунальных инженерных систем, по которым будет разграничиваться их эксплуатационная ответственность.

Так, например, ответвления от стояков горячего и холодного водоснабжения после запорно-регулирующей арматуры, включая запорно-регулирующую арматуру в квартире и сантехоборудование, в границы эксплуатационной ответственности службы ЖКХ не входят.

При этом границы эксплуатационной ответственности могут быть закреплены документально, например в договоре с управляющей компанией или в приложении к нему.

В случае аварии или поломки оборудования, находящегося в квартире, но относящегося к общедомовому оборудованию, управляющая компания (ТСЖ, жилищный кооператив) обязана произвести его текущий ремонт бесплатно.

Кроме того, если необходимость ремонта внутри квартиры вызвана ненадлежащим оказанием коммунальных услуг, от службы ЖКХ возможно требовать возмещения понесенных на ремонт расходов или произведения ремонта за счет службы.

Оборудование, не подлежащее бесплатному ремонту

Из указанных выше нормативных актов можно сделать вывод, что управляющая компания вашего дома (ТСЖ, жилищный кооператив) или ДЕЗ не обязаны производить бесплатный ремонт следующего оборудования:

• индивидуальных приборов учета воды, газа, электричества;
• газовых и электрических плит;
• сантехнического оборудования, находящегося в квартире (смесителей, кранов, ванн, раковин, унитазов, водонагревателей и тому подобного оборудования);
• труб и отводов, расположенных на ответвлениях от стояков после отключающего устройства или запорно-регулировочного крана;
• домофонов, находящихся в квартире;
• электрических кабелей, розеток и иных электрических элементов, расположенных внутри квартиры;
• иного оборудования и имущества, не относящихся к общедомовому имуществу и обслуживающих только одну квартиру.

Также не относятся к общему имуществу МКД и не подлежат бесплатному ремонту обогревающие элементы (радиаторы отопления), находящиеся внутри квартир. Исключение составляет истечение срока их годности (чугунные радиаторы – 45 лет, конвектор – 25 лет). В этом случае замена отопительных приборов должна производиться при проведении капитального ремонта жилого дома за счет соответствующих средств.

Льготы по оплате услуг ЖКХ предоставляются инвалидам, семьям с детьми-инвалидами, многодетным семьям, участникам ВОВ, ветеранам боевых действий и др.

Граждане обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (ч. 1 ст. 153 ЖК РФ).

Состав платы за жилое помещение и коммунальные услуги

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги включает в себя:

• плату за пользование жилым помещением (плату за наем) – для граждан, занимающих жилое помещение по договору социального найма, договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда или договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования;
• плату за содержание жилого помещения (кроме граждан, занимающих жилое помещение по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования);
• плату за коммунальные услуги, которая включает в себя плату за холодную и горячую воду, электроэнергию, теплоэнергию, газ, бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, плату за отведение сточных вод, обращение с твердыми коммунальными отходами;

взнос на капитальный ремонт – для собственников помещений в многоквартирном доме.

Для некоторых категорий граждан на федеральном, региональном и местном уровнях установлены льготы по оплате жилых помещений и коммунальных услуг. При этом соответствующими НПА может быть установлено, что компенсации расходов на оплату ЖКХ гражданам предоставляются путем перечисления средств непосредственно получателю соответствующей платы, например управляющей организации.

Компенсации расходов на оплату услуг ЖКХ не предоставляются при наличии задолженности, которая образовалась за период не более чем три последних года и подтверждена судебным актом.

Льготы для инвалидов и семей с детьми-инвалидами

Инвалидам и семьям с детьми-инвалидами предоставляется компенсация расходов на оплату услуг ЖКХ в размере 50%. При этом компенсация расходов на оплату коммунальных услуг, потребление которых определяется по показаниям приборов учета, производится в пределах утвержденных нормативов.

Также инвалиды I и II группы имеют право на компенсацию расходов на уплату взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, но не более установленного размера.

В субъектах РФ могут устанавливаться дополнительные меры социальной поддержки инвалидов.

Льготы для участников ВОВ и ветеранов

Участникам ВОВ и ветеранам боевых действий предоставляется компенсация расходов на оплату услуг ЖКХ в размере 50% в порядке, установленном законодательством субъекта РФ.

Отметим, что такой же льготой пользуются инвалиды боевых действий и инвалиды ВОВ.

Также компенсацию могут получать нетрудоспособные члены семьи погибшего (умершего) участника или инвалида ВОВ, ветерана или инвалида боевых действий, состоявшие на его иждивении и получающие пенсию по случаю потери кормильца, а также признанные инвалидами вследствие общего заболевания, трудового увечья и других причин граждане, награжденные знаком “Жителю блокадного Ленинграда”, или знаком “Житель осажденного Севастополя”, или знаком “Житель осажденного Сталинграда”.

Жителям Москвы, которые имеют звание “Ветеран труда” или “Ветеран военной службы”, может предоставляться скидка на оплату услуг ЖКХ в размере 50% платы за жилое помещение, коммунальные услуги в пределах социальной нормы площади жилого помещения и нормативов потребления коммунальных услуг и нормативов накопления твердых коммунальных отходов.

Для получения льготы указанные лица должны соответствовать одному из следующих условий:

• они достигли возраста 55 лет (женщины) или 60 лет (мужчины) и имеют соответствующий статус в целях предоставления дополнительных мер социальной поддержки;
• получают страховую пенсию;
• являются пенсионерами по другому основанию либо получают пожизненное содержание и достигли возраста, дающего право на назначение страховой пенсии по старости.

Льготы для членов семей погибших (умерших) военнослужащих, сотрудников органов внутренних дел

Компенсация расходов по оплате услуг ЖКХ может предоставляться членам семьи погибшего (умершего) при определенных обстоятельствах или по определенным основаниям военнослужащего, сотрудника органов внутренних дел и некоторых других федеральных органов власти.

Льготы для многодетных семей

В г. Москве многодетным семьям предоставляется ежемесячная компенсационная выплата на возмещение расходов по оплате услуг ЖКХ.

Компенсация устанавливается одному из родителей независимо от получения семьей социальной поддержки по оплате услуг ЖКХ и количества жилых помещений до достижения младшим ребенком 18 лет.

Льготы для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей

Проживающие в общежитиях в период обучения дети-сироты, дети, оставшиеся без попечения родителей, лица из их числа, а также лица, потерявшие в период обучения обоих родителей или единственного родителя, освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением в общежитии.

Также льготы по оплате услуг ЖКХ для указанной категории граждан могут быть предусмотрены региональным законодательством.

Так, в г. Москве дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, а также лица из их числа, занимающие жилые помещения по договорам найма специализированного жилого помещения, на время обучения по очной форме по основным профессиональным образовательным программам и (или) по программам профессиональной подготовки по профессиям рабочих, должностям служащих освобождаются от расходов по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.

Кроме того, указанные лица освобождаются от внесения платы за наем в случае их признания малоимущими в установленном Правительством Москвы порядке.

Получать разрешение на остекление лоджии не требуется, если такое остекление не ведет к нарушению прочности и разрушению несущих конструкций дома, нарушению в работе инженерных систем, противопожарных устройств или ухудшению внешнего вида фасада здания.

Согласование переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в многоквартирном доме, в том числе установление порядка получения соответствующего разрешения, принятого в соответствии с условиями и порядком переустройства и перепланировки, относится к компетенции органов местного самоуправления или органов государственной власти субъекта РФ.

Переустройство и перепланировка жилого помещения

Переустройство жилого помещения – установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ).

Перепланировка жилого помещения – изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ).

В частности, в г. Москве получать разрешение на остекление лоджии или балкона не требуется с 01.12.2011.

Исключение составляют случаи, когда остекление:

• нарушает архитектурный облик жилого дома, разработанный при проектировании (изменение габаритов, цветового решения, рисунка ограждений и других элементов устройства и оборудования балконов и лоджий, соответствующих общему архитектурному решению фасада);
• нарушает прочность или разрушает несущие конструкции здания;
• нарушает работу инженерных систем или противопожарных устройств.

В указанных случаях для остекления лоджии необходимо обратиться в орган, осуществляющий согласование перепланировки, за получением разрешения с комплектом необходимых документов. В частности, к таким документам относятся проект перепланировки, технический паспорт квартиры, а также согласие всех собственников или членов семьи нанимателя жилого помещения.

В г. Москве органом, осуществляющим согласование перепланировки, является Мосжилинспекция. Заявление о согласовании перепланировки подается только в электронном виде.

Если остекление балкона или лоджии относится к переустройству и (или) перепланировке, то за остекление их без разрешения гражданина могут привлечь к административной ответственности.

Плата за содержание жилого помещения определяется с учетом платы за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества, а также за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме. Порядок определения размера платы зависит от способа управления МКД.

1. Состав платы за содержание жилого помещения

Плата за содержание жилого помещения входит в состав платы за жилое помещение и коммунальные услуги и по общему правилу включает в себя:

• плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом (МКД);
• плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД;
• плату за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в МКД.

Отметим, что к коммунальным ресурсам, потребляемым на общедомовые нужды и включаемым в состав платы за содержание жилого помещения, относятся холодная вода, горячая вода, электрическая энергия и отведение сточных вод. Оплата коммунальной услуги по отоплению на общедомовые нужды в составе платы за содержание жилого помещения законодательством не предусмотрена.

Расходы на содержание жилого помещения определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в МКД в соответствии с требованиями законодательства, и включают в том числе расходы на содержание внутридомовых инженерных систем, расходы на снятие показаний приборов учета, выставление платежных документов для внесения платы за содержание жилого помещения и коммунальные услуги, расходы на истребование задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, а также на содержание информационных систем, обеспечивающих сбор, обработку и хранение данных о платежах за содержание жилого помещения и коммунальные услуги, за исключением случаев, когда указанные расходы несут ресурсоснабжающие организации по соответствующим договорам.

2. Порядок определения размера платы за содержание жилого помещения

Порядок определения размера платы за содержание жилого помещения зависит от способа управления МКД.

Рассмотрим, как определяется размер платы за содержание жилого помещения в общем случае.

2.1. Порядок определения размера платы для собственников помещений при управлении МКД управляющей организацией

Если в МКД не созданы ТСЖ, жилищный кооператив либо иной специализированный потребительский кооператив, размер платы за содержание жилого помещения (кроме платы за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в МКД) определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее года.

Решение об изменении размера платы за содержание жилого помещения принимается более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД.

Размер платы за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в МКД, при наличии коллективного (общедомового) прибора учета может определяться исходя из:

• показаний автоматизированной информационно-измерительной системы учета потребления коммунальных ресурсов и коммунальных услуг – в случае оснащения дома такой системой, если эта система учета обеспечивает возможность одномоментного снятия показаний;
• среднемесячного объема потребления коммунальных ресурсов с последующим проведением в установленном порядке перерасчета размера таких расходов исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета – в случае принятия соответствующего решения общим собранием собственников помещений;
• объема потребления коммунальных ресурсов, определяемого по показаниям коллективного (общедомового) прибора учета, по установленным тарифам – в случае принятия соответствующего решения общим собранием собственников помещений;
• норматива потребления соответствующего вида коммунальных ресурсов и установленных тарифов с последующим проведением в установленном порядке перерасчета размера таких расходов исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета – в случае отсутствия решения общего собрания собственников помещений, указанного в двух предыдущих случаях.

Размер платы за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в МКД, при отсутствии коллективного (общедомового) прибора учета определяется исходя из норматива потребления соответствующего вида коммунальных ресурсов и установленных тарифов.

Размер платы за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в МКД, определяется исходя из норматива потребления соответствующего вида коммунальных ресурсов также по истечении трех расчетных периодов (календарных месяцев) со дня выхода из строя или утраты ранее введенного в эксплуатацию коллективного (общедомового) прибора учета либо истечения срока его эксплуатации или истечения межповерочного интервала поверки коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего вида коммунального ресурса.

Договор управления МКД может предусматривать индексацию тарифов размера платы за содержание жилого помещения.

При этом действующее законодательство не предусматривает возможность самовольного увеличения управляющей организацией размера платы за содержание жилого помещения в МКД, в том числе на уровень инфляции или индекс потребительских цен, без решения общего собрания собственников помещений в таком доме. Однако собственники могут принять решение, дающее управляющей организации право индексировать размер платы без ежегодного оформления его изменений решениями общих собраний собственников.

Собственники тоже не могут в одностороннем порядке без учета предложений управляющей организации принять на общем собрании решение об уменьшении установленного договором управления МКД размера платы за содержание жилого помещения или изменении порядка его определения. В противном случае управляющая организация может обратиться в суд для признания такого решения недействительным

Принятие общим собранием собственников помещений решения об изменении размера платы за содержание жилого помещения не требуется в случае изменения ее размера вследствие изменения размера платы за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества, в связи с установлением (изменением) в соответствии с законодательством РФ цен (тарифов), используемых для расчета размера платы за соответствующие коммунальные услуги для населения, или нормативов потребления соответствующих коммунальных ресурсов.

2.2. Порядок определения размера платы для собственников помещений, если в МКД созданы ТСЖ, ЖК или иное объединение граждан

Размер обязательных платежей и (или) взносов членов ТСЖ, ЖК или иного специализированного потребительского кооператива, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в МКД, определяется органами управления соответствующего объединения граждан согласно его уставу.

Лица, не являющиеся членами ТСЖ, ЖК или иного специализированного потребительского кооператива, вносят плату за содержание жилого помещения и плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с таким объединением граждан.

В указанные платежи и (или) взносы также включаются расходы на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в МКД.

2.3. Порядок определения размера платы при непосредственном управлении МКД собственниками помещений

При непосредственном управлении МКД собственниками помещений размер платы за содержание жилого помещения соответствует размеру платы за услуги и работы в соответствии с договорами, заключенными собственниками помещений с лицами, оказывающими такие услуги и (или) выполняющими работы на основании решения (решений) общего собрания собственников помещений.

Расходы на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в МКД, при непосредственном управлении МКД собственниками помещений в состав платы за содержание жилого помещения не включаются.

2.4. Порядок определения размера платы для нанимателей жилых помещений, а также если решение о выборе способа управления МКД не принято либо размер платы не установлен

Размер платы за содержание жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда, а также для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления МКД либо об установлении размера такой платы (в случае непосредственного управления МКД собственниками помещений), устанавливается органами местного самоуправления.

Если способ управления МКД не выбран, плата за коммунальные ресурсы, потребляемые на общедомовые нужды, в состав платы за содержание жилого помещения не включается.

Выселение граждан из жилого помещения с предоставлением другого по договору социального найма возможно, в частности, при сносе дома, в котором находится предоставленное по договору социального найма жилое помещение, при переводе жилого помещения в нежилое, при невнесении в течение более шести месяцев без уважительных причин платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Выселить граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, могут в судебном порядке в том числе с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма, с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма (ст. 84 ЖК РФ).

Основания для выселения с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма

Благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма предоставляются в следующих случаях (ст. ст. 85 – 88 ЖК РФ; п. 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14):

• дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;
• жилое помещение подлежит изъятию в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд;
• жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;
• жилое помещение признано непригодным для проживания;
• в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления;
• жилое помещение подлежит передаче религиозной организации в соответствии с Законом от 30.11.2010 N 327-ФЗ.

При этом в общем случае благоустроенным жилым помещением признается жилое помещение, благоустроенное применительно к условиям населенного пункта, где находится жилое помещение, из которого производится выселение (ч. 1 ст. 89 ЖК РФ).

Благоустроенное жилое помещение должно соответствовать общим требованиям к жилому помещению, установленным Положением, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (п. 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 14).

Так, например, в общем случае жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение) (п. 12 Положения N 47).

Также предоставляемое жилое помещение в общем случае должно быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению (ч. 1 ст. 89 ЖК РФ; п. 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 14).

Основания для выселения с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма

Другие жилые помещения по договорам социального найма предоставляются при выселении по решению суда в следующих случаях (ст. 90 ЖК РФ):

• если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
• если совместное проживание граждан, лишенных родительских прав, с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным и если законом субъекта РФ предусмотрено выселение этих граждан в судебном порядке по требованию законных представителей несовершеннолетних, органа опеки и попечительства или прокурора в другое жилое помещение по договору социального найма.

Размер предоставляемого по договору социального найма другого жилого помещения должен соответствовать размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие. Предоставляемое другое жилое помещение должно быть изолированным, пригодным для постоянного проживания, быть по размеру не менее шести кв. м жилой площади на одного человека, располагаться в том же населенном пункте и относиться к жилищному фонду социального использования (ч. 2 ст. 15, ст. 90, ч. 1 ст. 105 ЖК РФ; п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 14).

Использовать средства материнского (семейного) капитала на приобретение доли в праве собственности на квартиру можно, если при этом улучшаются жилищные условия семьи.

Материнский (семейный) капитал — это одна из мер государственной поддержки семей с детьми. Одним из направлений его использования является улучшение жилищных условий, в частности приобретение жилого помещения, в том числе в ипотеку (ст. 2, п. 1 ч. 3 ст. 7, п. 1 ч. 1, ч. 6 ст. 10 Закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ).

Поскольку в законе отсутствует прямое указание на возможность приобретения за счет средств материнского (семейного) капитала доли жилого помещения, органы Фонда пенсионного и социального страхования могут отказать в направлении средств на приобретение доли в квартире. В связи с этим владельцы сертификата на материнский (семейный) капитал вынуждены обращаться в суд с требованием о признании недействительным решения фонда (ч. 1, п. 3 ч. 2, ч. 6 ст. 8 Закона N 256-ФЗ).

Как правило, при рассмотрении подобных споров суд оценивает, является ли приобретение конкретной доли квартиры улучшением жилищных условий.

Так, суд может отказать в удовлетворении требований владельца сертификата, в частности, если (Апелляционные определения Московского городского суда от 16.05.2014 по делу N 33-13397, от 14.11.2013 по делу N 11-35331, от 22.12.2015 по делу N 33-46067/2015):

• после покупки доли в квартире фактического улучшения жилищных условий семьи не произошло (например, когда семья владеет жилым помещением и проживает в одном населенном пункте, а долю приобретает в квартире, которая расположена в другом населенном пункте);
• размер приобретаемой доли незначителен.

Суды могут удовлетворить требования владельца сертификата, если посредством приобретения доли в праве собственности на жилое помещение улучшаются жилищные условия семьи, в том числе если (п. 5 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.06.2016; Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 13.11.2018 N 48-КГ18-26; Апелляционные определения Московского областного суда от 14.01.2019 по делу N 33-1368/2019, от 03.04.2013 по делу N 33-6657/2013, Московского городского суда от 16.09.2015 по делу N 33-33357/2015):

• размер доли и площадь жилого помещения позволяют выделить в пользование семьи отдельную изолированную часть этого помещения (комнату или комнаты). При этом допускается приобретение доли в жилом помещении, в котором семья уже проживает на момент заключения сделки;
• в результате сделки в собственность семьи переходит полностью квартира, в которой ранее принадлежала только доля в праве собственности, или происходит увеличение имеющейся доли.

Перерасчет платы за холодную и (или) горячую воду производится, в частности, при превышении допустимой продолжительности перерывов в предоставлении коммунальной услуги, в случае отклонения давления в системе водоснабжения от установленных норм, отклонения состава и свойств воды от установленных требований.

Основанием для перерасчета платы за коммунальную услугу в указанных случаях является, как правило, акт проверки.

Плата за коммунальные услуги включает в себя в том числе плату за холодную и горячую воду (ч. 4, 5 ст. 154 ЖК РФ).

Лицо, предоставляющее потребителю коммунальные услуги (исполнитель), должно сделать перерасчет платы за холодную и (или) горячую воду, в частности, в случае предоставления указанных коммунальных услуг с перерывами, превышающими установленную продолжительность, и (или) с нарушением качества (ч. 4 ст. 157 ЖК РФ; п. п. 1, 2 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354).

Существуют также иные случаи перерасчета (см., например, ситуацию “Когда пересчитывают плату за коммунальные услуги (газоснабжение, электроснабжение, отопление и др.)?”).

Рассмотрим перерасчет платы за холодную и (или) горячую воду при предоставлении коммунальных услуг с перерывами, превышающими установленную продолжительность, и (или) с нарушением качества более подробно.

Случаи перерасчета платы за горячее водоснабжение

Перерасчет платы за горячую воду производится в случае превышения следующей допустимой продолжительности перерыва подачи горячей воды (п. 4 Приложения N 1 к Правилам N 354):

• 8 часов (суммарно) в течение месяца;
• 4 часа единовременно;
• 24 часа подряд – при аварии на тупиковой магистрали.

Перерасчет производится в том числе при перерывах в предоставлении коммунальной услуги для проведения ремонтных и профилактических работ в пределах установленной продолжительности перерывов (п. 98 Правил N 354).

Температура горячей воды в местах водоразбора централизованной системы горячего водоснабжения должна быть не ниже +60 °C и не выше +75 °C (п. 84 СанПиН 2.1.3684-21, утв. Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 28.01.2021 N 3).

Перерасчет производится за отступление от следующих допустимых отклонений температуры горячей воды в точке водоразбора от вышеуказанной температуры (п. 5 Приложения N 1 к Правилам N 354):

• в ночное время (с 0:00 до 5:00 часов) – не более чем на 5 °C;
• в дневное время (с 5:00 до 0:00 часов) – не более чем на 3 °C.

Перед определением температуры горячей воды в точке водоразбора производится слив воды в течение не более трех минут (Приложение N 1 к Правилам N 354).

Кроме того, перерасчет платы за горячую воду производится за отклонение состава и свойств горячей воды от требований законодательства РФ о техническом регулировании, а также за отклонение давления в системе горячего водоснабжения (п. п. 6, 7 Приложения N 1 к Правилам N 354).

Давление в системе горячего водоснабжения в точке разбора должно составлять от 0,03 МПа (0,3 кгс/кв. см) до 0,45 МПа (4,5 кгс/кв. см).

Порядок перерасчета платы за горячее водоснабжение

При предоставлении коммунальной услуги ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, а также при перерывах в предоставлении коммунальной услуги для проведения ремонтных и профилактических работ в пределах установленной продолжительности перерывов размер платы за такую коммунальную услугу за расчетный период подлежит уменьшению вплоть до полного освобождения потребителя от оплаты такой услуги (п. 98 Правил N 354).

При перерывах в предоставлении коммунальной услуги, превышающих установленную продолжительность, а также при перерывах в предоставлении коммунальной услуги для проведения ремонтных и профилактических работ в пределах установленной продолжительности перерывов размер платы за такую коммунальную услугу, рассчитываемый при отсутствии соответствующего прибора учета, снижается на размер платы за объем непредоставленной коммунальной услуги (п. п. 99, 100 Правил N 354).

За каждый час превышения допустимой продолжительности перерыва подачи горячей воды, исчисленной суммарно за расчетный период, в котором произошло указанное превышение, размер платы за коммунальную услугу за такой расчетный период снижается на 0,15% размера платы, определенной за такой расчетный период (п. 4 Приложения N 1 к Правилам N 354).

За каждые 3 °C отступления от допустимых отклонений температуры горячей воды размер платы за коммунальную услугу за расчетный период, в котором произошло указанное отступление, снижается на 0,1% размера платы за указанный расчетный период за каждый час отступления от допустимых отклонений суммарно в течение расчетного периода.

За каждый час подачи горячей воды, температура которой в точке разбора ниже +40 °C, суммарно в течение расчетного периода потребленная вода оплачивается по тарифу за холодную воду (п. 5 Приложения N 1 к Правилам N 354).

При несоответствии состава и свойств горячей воды установленным требованиям размер платы за коммунальную услугу снижается на размер платы за соответствующий расчетный период, исчисленный суммарно за каждый день предоставления коммунальной услуги ненадлежащего качества (независимо от показаний приборов учета) (п. 6 Приложения N 1 к Правилам N 354).

За каждый час подачи горячей воды суммарно в течение расчетного периода, в котором произошло отклонение давления, размер платы за коммунальную услугу за указанный расчетный период снижается (п. 7 Приложения N 1 к Правилам N 354):

• при давлении, отличающемся от установленного не более чем на 25%, – на 0,1% размера платы;
• при давлении, отличающемся от установленного более чем на 25%, – на размер платы, исчисленный суммарно за каждый день предоставления коммунальной услуги ненадлежащего качества (независимо от показаний приборов учета).

Если суммарное время перерывов в предоставлении коммунальной услуги за расчетный период превышает установленные допустимые перерывы, а также если давление и (или) температура горячей воды в точке водоразбора не отвечают установленным требованиям, потребитель вправе также потребовать от исполнителя уплаты неустоек (штрафов, пеней) в соответствии с законодательством о защите прав потребителей (п. 157 Правил N 354).

Изменение размера платы за коммунальные услуги с перерывами, превышающими установленную продолжительность, и (или) с нарушением качества осуществляется управляющей организацией, товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, а в определенных случаях ресурсоснабжающей организацией (ч. 5 ст. 157 ЖК РФ).

Основанием для перерасчета платы за коммунальную услугу является, как правило, акт проверки, подтверждающий факт непредоставления и (или) ненадлежащего предоставления коммунальных услуг. В случае спора указанный факт также может быть подтвержден любыми предусмотренными законом средствами доказывания, в том числе показаниями свидетелей, видеозаписями или заключением эксперта (ч. 4 ст. 157 ЖК РФ; п. п. 105, 108, 109, 150 Правил N 354; п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 N 22).

Стоит отметить, что ответственность организации, осуществляющей горячее водоснабжение, за качество подаваемой горячей воды определяется до границы эксплуатационной ответственности по объектам, в том числе по сетям горячего водоснабжения абонента и организации, осуществляющей горячее водоснабжение, в соответствии с актом разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности (п. 36 Типового договора горячего водоснабжения, утв. Постановлением Правительства РФ от 29.07.2013 N 643).

Также исполнитель освобождается от ответственности за оказание коммунальной услуги ненадлежащего качества и (или) с перерывом, превышающим установленную продолжительность, если докажет, что неисполнение обязательств или их ненадлежащее исполнение произошло вследствие, в частности, непреодолимой силы (п. 3 ст. 401 ГК РФ; п. 4 ст. 13 Закона от 07.02.1992 N 2300-1).

Случаи перерасчета платы за холодное водоснабжение

Перерасчет платы за холодную воду производится в случае превышения следующей допустимой продолжительности перерыва подачи холодной воды, в частности (п. 1 Приложения N 1 к Правилам N 354):

• 8 часов (суммарно) в течение месяца;
• 4 часа единовременно.

Перерасчет производится также при перерывах в предоставлении коммунальной услуги для проведения ремонтных и профилактических работ в пределах установленной продолжительности перерывов (п. 98 Правил N 354).

Кроме того, перерасчет платы за холодную воду производится в случае отклонения состава и свойств холодной воды от требований законодательства РФ о техническом регулировании, а также в случае отклонения давления (п. п. 2, 3 Приложения N 1 к Правилам N 354).

Давление в системе холодного водоснабжения в точке водоразбора в многоквартирных домах и жилых домах должно составлять от 0,03 МПа (0,3 кгс/кв. см) до 0,6 МПа (6 кгс/кв. см).

Порядок перерасчета платы за холодное водоснабжение

Каждый час превышения допустимой продолжительности перерыва подачи холодной воды, исчисленной суммарно за расчетный период, в котором произошло превышение, размер платы за коммунальную услугу за такой расчетный период снижается на 0,15% размера платы (п. 1 Приложения N 1 к Правилам N 354).

При несоответствии состава и свойств холодной воды установленным требованиям размер платы за холодное водоснабжение снижается на размер платы, исчисленный суммарно за каждый день предоставления коммунальной услуги ненадлежащего качества (независимо от показаний приборов учета) (п. 2 Приложения N 1 к Правилам N 354).

За каждый час подачи холодной воды суммарно в течение расчетного периода, в котором произошло отклонение давления, размер платы за коммунальную услугу за указанный расчетный период снижается (п. 3 Приложения N 1 к Правилам N 354):

• при давлении, отличающемся от установленного до 25%, – на 0,1% размера платы;
• при давлении, отличающемся от установленного более чем на 25%, – на размер платы, исчисленный суммарно за каждый день предоставления коммунальной услуги ненадлежащего качества (независимо от показаний приборов учета).

Если суммарное время перерывов в предоставлении коммунальной услуги за расчетный период превышает установленные допустимые перерывы, потребитель вправе также потребовать от исполнителя уплаты неустоек (штрафов, пеней) в соответствии с законодательством о защите прав потребителей (п. 157 Правил N 354).

Порядок установления факта нарушения и перерасчета платы за холодную воду исполнителем такой же, как порядок перерасчета платы за горячую воду.