Право собственности на земельный участок под жилым домом в некоторых случаях может быть зарегистрировано в упрощенном порядке. Кроме того, земельный участок может быть приобретен в собственность на основании решения уполномоченного органа бесплатно или посредством выкупа. Право собственности на земельный участок также может быть признано в судебном порядке.

Право собственности на земельный участок подлежит регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) (п. 1 ст. 131 ГК РФ).

Государственная регистрация прав на земельный участок осуществляется органом регистрации прав на основании заявления, а также приложенных к нему документов (ч. 1, 2 ст. 14 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Рассмотрим некоторые способы оформления права собственности на земельный участок под индивидуальным жилым домом в зависимости от времени и оснований его приобретения.

 

1. Оформление (регистрация) права собственности в упрощенном порядке

Данный порядок применяется, если земельный участок был предоставлен гражданину до 30.10.2001 на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования либо если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на указанный земельный участок, не указано право, на котором предоставлен указанный земельный участок, или невозможно определить вид этого права.

Государственная регистрация права собственности на такой земельный участок осуществляется органом регистрации прав на основании заявления и одного из следующих документов (ч. 1 ст. 49 Закона N 218-ФЗ; ст. 1, п. 9.1 ст. 3 Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ; Обзор вопросов, содержащихся в обращениях граждан, утв. Минэкономразвития России):

• акта о предоставлении гражданину земельного участка, изданного органом государственной власти или органом местного самоуправления;
• акта (свидетельства) о праве гражданина на указанный земельный участок, выданного уполномоченным органом государственной власти;
• выдаваемой органом местного самоуправления выписки из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок (если земельный участок был предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства);
• иного документа, устанавливающего или удостоверяющего право гражданина на земельный участок (например, нотариально удостоверенные договоры о предоставлении земельных участков под строительство жилых домов на праве личной собственности, заключенные после 26.08.1948 и действующие на момент обращения в орган регистрации прав).

Если право собственности на расположенный на земельном участке индивидуальный жилой дом перешло к гражданину в порядке наследования или по иным основаниям, государственная регистрация права собственности на этот земельный участок в упрощенном порядке может быть осуществлена на основании (ч. 2, 3 ст. 49 Закона N 218-ФЗ):

• свидетельства о праве на наследство либо иного документа, устанавливающего или удостоверяющего право собственности гражданина на такой дом. Представлять эти документы не нужно, если право собственности гражданина на дом зарегистрировано в ЕГРН;
• одного из документов, предусмотренных ч. 1 ст. 49 Закона N 218-ФЗ и устанавливающих или удостоверяющих право гражданина — любого прежнего собственника указанного дома на земельный участок.

 

2. Оформление права собственности на основании решения уполномоченного органа

Право собственности на земельный участок под индивидуальным жилым домом может быть приобретено на основании решения уполномоченного органа о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или по договору купли-продажи (пп. 1, 2 п. 1 ст. 39.1 ЗК РФ).

 

2.1. Бесплатное предоставление земельного участка

Земельные участки предоставляются в собственность бесплатно, в частности, в следующих случаях (пп. 4, 5 ст. 39.5, пп. 6, 7 п. 2 ст. 39.10 ЗК РФ; ст. 1, п. 4 ст. 3, п. п. 1, 2, 14, 15, 16 ст. 3.8 Закона N 137-ФЗ):

• если на земельном участке расположен жилой дом, право собственности на который возникло у гражданина до 30.10.2001 либо после этой даты, при условии, что право собственности на жилой дом перешло к гражданину в порядке наследования и право собственности наследодателя на жилой дом возникло до 30.10.2001;
• по истечении пяти лет со дня предоставления гражданину земельного участка в безвозмездное пользование, например, для индивидуального жилищного строительства (далее — ИЖС) или ведения личного подсобного хозяйства (далее — ЛПХ) при условии, что этот гражданин использовал такой земельный участок в указанный период в соответствии с установленным разрешенным использованием;
• по истечении пяти лет со дня предоставления гражданину земельного участка в безвозмездное пользование для ИЖС или ведения ЛПХ при условии, что этот гражданин использовал такой земельный участок в указанный период в соответствии с его целевым назначением и установленным разрешенным использованием и работал по основному месту работы в муниципальном образовании, определенном законом субъекта РФ, по профессии, специальности, определенным законом субъекта РФ;
• до 01.03.2031 гражданину, который использует расположенный на земельном участке жилой дом, возведенный до 14.05.1998, находящийся в границах населенного пункта и право собственности на который у гражданина и иных лиц отсутствует (земельный участок под таким жилым домом может быть также предоставлен наследнику указанного гражданина). Если земельный участок ограничен в обороте, он предоставляется в аренду.

Так, в Москве предоставление земельного участка бесплатно в собственность лицу, имеющему в фактическом пользовании земельный участок с расположенным на нем жилым домом, права на которые возникли у гражданина до 30.10.2001, осуществляется Департаментом городского имущества г. Москвы (ст. 1 Закона N 137-ФЗ; п. п. 1.1, 2.3.1, 2.4.1.1 Административного регламента по предоставлению земельного участка бесплатно в собственность, утв. Постановлением Правительства Москвы от 15.05.2012 N 199-ПП).

Для предоставления земельного участка в собственность необходимы, в частности, следующие документы (п. 2.5.1.1 Административного регламента по предоставлению земельного участка бесплатно в собственность):

• запрос на предоставление госуслуги;
• копии документов, удостоверяющих (устанавливающих) право заявителя на жилой дом, заверенные, в частности, электронной подписью нотариуса (в случае отсутствия сведений о правах на жилой дом в ЕГРН);
• копии документов, удостоверяющих (устанавливающих) права заявителя на земельный участок, заверенные, в частности, электронной подписью нотариуса (представляются при отсутствии сведений о праве на земельный участок в ЕГРН).

По результатам рассмотрения запроса и документов Департамент городского имущества г. Москвы подготавливает распоряжение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или принимает решение об отказе в предоставлении государственной услуги (п. 2.12.1 Административного регламента по предоставлению земельного участка бесплатно в собственность).

Для предоставления земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории Московской области, в частности, в собственность лица, работающего по основному месту работы в муниципальных образованиях по одной из специальностей, установленных законом МО, необходимо обратиться в Администрацию органа местного самоуправления муниципального образования Московской области через Портал государственных и муниципальных услуг (функций) Московской области (п. п. 1.1, 1.3.3, 2.2.5, 5.1, 6.1, 7.1 Административного регламента, утв. Распоряжением Минмособлимущества от 18.01.2021 N 15ВР-35).

Для получения услуги потребуются, в частности (п. п. 10.1, 10.4 Административного регламента):

• заявление о предоставлении госуслуги;
• документ, удостоверяющий личность заявителя;
• приказ о приеме на работу, выписка из трудовой книжки (либо сведения о трудовой деятельности) или трудовой договор (контракт).

Результатом предоставления государственной услуги является постановление Администрации о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно либо решение об отказе в предоставлении государственной услуги при наличии оснований для отказа (п. 6.2 Административного регламента).

Акт уполномоченного органа о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно является основанием для осуществления государственной регистрации права собственности на него (п. 1 ч. 2 ст. 14 Закона N 218-ФЗ).

Для предоставления в собственность земельного участка под жилым домом, возведенным до 14.05.1998, который гражданин использует для постоянного проживания и право собственности на который у гражданина и иных лиц отсутствует, потребуются, в частности (п. п. 4, 5, 6, 14 ст. 3.8 Закона N 137-ФЗ; п. п. 5, 6 Особенностей, утв. Приказом Департамента городского имущества г. Москвы от 30.06.2022 N 164):

• заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка (если земельный участок не образован) или о предоставлении земельного участка;
• схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории (если земельный участок не образован и отсутствует проект межевания территории, в границах которой предстоит его образовать);
• документ, подтверждающий полномочия представителя (если с заявлением обращается представитель);
• технический план жилого дома (кроме случаев, когда в отношении жилого дома уже осуществлен кадастровый учет);
• свидетельство о праве на наследство, подтверждающее, что заявитель является наследником гражданина (если с заявлением обращается наследник);
• все, один или несколько из следующих имеющихся у заявителя документов:
  • документ, подтверждающий подключение (технологическое присоединение) жилого дома к сетям инженерно-технического обеспечения и (или) подтверждающий оплату коммунальных услуг;
  • документ, который подтверждает проведение государственного технического учета и (или) технической инвентаризации жилого дома до 01.01.2013 и из которого следует, что заявитель является правообладателем жилого дома либо заказчиком изготовления указанного документа и жилой дом возведен до 14.05.1998;
  • документ, подтверждающий предоставление либо передачу иным лицом земельного участка, в том числе из которого образован испрашиваемый земельный участок, заявителю;
  • документ, подтверждающий регистрацию заявителя по месту жительства в жилом доме до 14.05.1998;
  • выписка из похозяйственной книги или из иного документа, в которой содержится информация о жилом доме и его принадлежности заявителю;
  • документ, выданный заявителю нотариусом до 14.05.1998 в отношении жилого дома, подтверждающий права заявителя на него.

Региональным законодательством могут быть предусмотрены иные документы, которые могут быть предоставлены заявителем при отсутствии у него документов, указанных в п. 6 (п. 7 ст. 3.8 Закона N 137-ФЗ).

Решение о предоставлении (предварительном согласовании предоставления) земельного участка принимается (при отсутствии оснований для отказа) в срок не более 30 дней (в г. Москве — 25 рабочих дней со дня регистрации заявления, не считая срока приостановления его рассмотрения) со дня поступления заявления после осмотра жилого дома для подтверждения его наличия на земельном участке (п. п. 8, 9 ст. 3.8 Закона N 137-ФЗ; п. п. 8 — 10 Особенностей).

Если принято решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка, образованный на основании этого решения земельный участок предоставляется заявителю после его постановки на государственный кадастровый учет без дополнительных заявлений (п. 11 ст. 3.8 Закона N 137-ФЗ).

Государственная регистрация права собственности гражданина на предоставленный ему земельный участок осуществляется одновременно с государственным кадастровым учетом жилого дома (если ранее его государственный кадастровый учет не осуществлялся) и регистрацией права собственности на жилой дом по заявлению уполномоченного органа, предоставившего гражданину земельный участок (ч. 30 ст. 70 Закона N 218-ФЗ).

 

2.2. Предоставление земельного участка в порядке выкупа

Исключительное право на приобретение земельного участка в собственность имеет, в частности, гражданин, являющийся собственником индивидуального жилого дома, расположенного на таком земельном участке. При этом нахождение жилого дома в непригодном для проживания состоянии не является препятствием для предоставления гражданину земельного участка, расположенного под указанным домом (п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ; п. 36 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2023).

Для приобретения соответствующего земельного участка необходимо подать в уполномоченный орган заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка (если земельный участок под жилым домом не образован или его границы необходимо уточнить) либо заявление о предоставлении земельного участка (пп. 6 п. 2 ст. 39.3, пп. 2, 6 п. 1 ст. 39.14 ЗК РФ).

Уполномоченный орган определяется в зависимости от того, в государственной или в муниципальной собственности находится земельный участок. В первом случае заявление необходимо подать в территориальное управление Росимущества, во втором — в орган местного самоуправления соответствующего муниципального образования (ст. 39.2 ЗК РФ; п. п. 1, 5.35(3) Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 05.06.2008 N 432).

К соответствующему заявлению необходимо приложить, в частности (п. 2 ст. 39.15, п. 2 ст. 39.17 ЗК РФ; п. 6 Перечня, утв. Приказом Росреестра от 02.09.2020 N П/0321):

• документ, устанавливающий (удостоверяющий) право собственности на жилой дом (если оно не зарегистрировано в ЕГРН);
• документ, устанавливающий (удостоверяющий) права на земельный участок, если такое право не зарегистрировано в ЕГРН (при наличии);
• схему расположения земельного участка (если участок предстоит образовать и отсутствует проект межевания соответствующей территории).

В случае подачи заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка и принятия уполномоченным органом положительного решения заявителю необходимо обеспечить проведение кадастровых работ для образования земельного участка или уточнения его границ, а также осуществить его государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права государственной или муниципальной собственности (при необходимости). После этого подается заявление о предоставлении земельного участка (пп. 2 — 6 п. 1 ст. 39.14, пп. 9, 12 п. 9, пп. 4, 5 п. 13 ст. 39.15 ЗК РФ; ч. 2 ст. 36, ст. 37 Закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ).

При отсутствии оснований для отказа уполномоченный орган выдает (направляет) заявителю проекты договора купли-продажи земельного участка, которые ему необходимо подписать и представить в уполномоченный орган (пп. 1 п. 5, п. 7 ст. 39.17 ЗК РФ).

Договор купли-продажи является основанием для осуществления государственной регистрации права собственности на земельный участок (п. 2 ч. 2 ст. 14 Закона N 218-ФЗ).

 

3. Признание права собственности на земельный участок в судебном порядке

Если оформить право собственности на земельный участок под индивидуальным жилым домом по каким-либо причинам не представляется возможным, потребуется обращение в суд (п. 1 ст. 11, ст. 12 ГК РФ; ч. 1 ст. 3 ГПК РФ; п. 1 ст. 59 ЗК РФ).

В зависимости от ситуации основаниями для признания права собственности на земельный участок могут являться, в частности, следующие обстоятельства (п. 1 ст. 234 ГК РФ; п. 9.1 ст. 3 Закона N 137-ФЗ; п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 N 9; п. 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010; Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 06.02.2018 N 18-КГ17-252):

• гражданин владеет и пользуется земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, однако документы на земельный участок утеряны либо оформлены с нарушениями, что препятствует упрощенной регистрации права собственности гражданина на такой участок;
• гражданин добросовестно, открыто и непрерывно владеет земельным участком как своим собственным не менее 15 лет. В этом случае может быть предъявлен иск о признании права собственности в силу приобретательной давности к прежнему собственнику земельного участка либо подано заявление об установлении факта владения имуществом в течение указанного срока, если прежний собственник неизвестен;
• земельный участок принадлежал наследодателю, наследником которого является гражданин, но документы на него не были оформлены надлежащим образом. В этом случае можно до истечения срока принятия наследства заявить требование о включении земельного участка в состав наследства, а если в указанный срок решение не было вынесено — требование о признании права собственности в порядке наследования.

Вступившее в законную силу решение суда является основанием для регистрации права собственности на земельный участок (п. 2 ст. 59 ЗК РФ; п. 5 ч. 2 ст. 14, ч. 1 ст. 58 Закона N 218-ФЗ).