Договор дарения и договор купли-продажи недвижимости отличаются друг от друга, в частности, наличием или отсутствием оплаты по договору, лиц, имеющих право преимущественного приобретения доли (в случае отчуждения доли объекта недвижимости), а также налоговыми последствиями.

 

Наличие или отсутствие оплаты

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это недвижимое имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 549 ГК РФ).

По договору дарения недвижимости одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) недвижимое имущество в собственность (п. 1 ст. 572 ГК РФ).

Таким образом, одно из главных отличий этих двух видов договоров — наличие или отсутствие оплаты.

При этом следует учесть, что данные договоры не могут заменять друг друга. В случае подмены одного договора другим (когда по какой-то причине прикрывается купля-продажа дарением или наоборот) либо совершения сделки только для вида без фактической смены собственника такая сделка является соответственно притворной или мнимой, то есть недействительной (ничтожной). Она не влечет соответствующих юридических последствий, кроме тех, которые связаны с ее недействительностью. При этом к притворной сделке применяются правила, относящиеся к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки (п. 1 ст. 166, п. п. 1, 2 ст. 167, ст. 170 ГК РФ).

 

Возникновение права совместной собственности у покупателя, находящегося в браке

Если приобретатель недвижимости (покупатель или одаряемый) находится в браке, то правовые последствия приобретения такого имущества по договору купли-продажи и договору дарения будут разными.

Недвижимое имущество, полученное по договору дарения, поступает в единоличную собственность одаряемого. Имущество, приобретенное по договору купли-продажи, по общему правилу поступает в совместную собственность покупателя и его супруга (супруги), однако возможны исключения.

 

Соблюдение преимущественного права покупки при продаже доли в праве собственности на недвижимое имущество

При продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки этой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество одновременно с соответствующим объектом недвижимости (п. 1 ст. 250 ГК РФ).

Для продажи доли недвижимого имущества продавец обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о своем намерении с указанием цены и других условий продажи. Продажа доли постороннему лицу возможна, только если остальные участники долевой собственности не приобретут указанную долю в течение месяца со дня извещения либо откажутся в письменной форме от преимущественного права покупки (в этом случае доля может быть продана постороннему лицу ранее указанного срока). В противном случае любой другой участник долевой собственности вправе в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. п. 2, 3 ст. 250 ГК РФ).

При заключении договора дарения доли недвижимого имущества преимущественное право ее приобретения у кого-либо отсутствует.

 

Обратите внимание! Договор купли-продажи или дарения, в результате которого площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из участников долевой собственности и определяемая пропорционально размеру доли каждого из них, составляет менее 6 кв. м общей площади такого помещения, является ничтожным (ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ).

 

Уплата НДФЛ

В случае заключения договора купли-продажи недвижимости, которая находилась в собственности продавца менее минимального предельного срока владения, у него по общему правилу возникает обязанность по уплате НДФЛ. Исключение составляет продажа родителями (усыновителями) двух и более детей или такими детьми жилого помещения соответствующего установленным требованиям, или одновременная продажа земельного участка (доли в праве собственности на земельный участок) и расположенного на нем указанного жилого помещения (в том числе вместе с расположенными на таком земельном участке хозяйственными строениями и (или) сооружениями).

Справка. Минимальный предельный срок владения недвижимым имуществом

Минимальный предельный срок владения недвижимым имуществом составляет (п. п. 3, 4 ст. 217.1 НК РФ):

• три года — если имущество получено продавцом в порядке наследования, в результате приватизации, по договору пожизненного содержания с иждивением или от члена семьи и (или) близкого родственника по договору дарения;
• три года — если на дату регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю на жилое помещение (долю в праве собственности на жилое помещение), а также расположенный под ним земельный участок с хозяйственными строениями и сооружениями (при наличии) в собственности продавца не находится иное жилое помещение (доля в праве собственности на жилое помещение), за исключением жилого помещения (доли жилого помещения), приобретенного в течение 90 дней до указанной даты;
• пять лет — в иных случаях.

 

При этом продавец вправе уменьшить налогооблагаемую базу, в частности, на сумму имущественного налогового вычета в размере до 1 млн руб. либо на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (пп. 1 п. 1, пп. 1, 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

При заключении договора дарения НДФЛ обязан уплатить одаряемый. Исключение составляет заключение договора дарения между членами семьи и (или) близкими родственниками. К таковым относятся супруги, родители и дети, в том числе усыновители и усыновленные, дедушка, бабушка и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры (п. 1 ст. 41, п. 1 ст. 210, п. 18.1 ст. 217, пп. 7 п. 1 ст. 228 НК РФ).

В случае заключения договора купли-продажи родство сторон договора не влияет на уплату НДФЛ.