Несовершеннолетним (ребенком) признается лицо, не достигшее возраста 18 лет (совершеннолетия) (п. 1 ст. 54 СК РФ).

Покупка недвижимости (в отличие от продажи (иного распоряжения) объектом недвижимости, принадлежащим несовершеннолетнему) на несовершеннолетнего ребенка осуществляется по общим правилам гражданского законодательства, с учетом особого правового статуса несовершеннолетних, связанного с ограничением их дееспособности. Под дееспособностью понимается способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их, которая возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении 18-летнего возраста (п. 1 ст. 21 ГК РФ).

При заключении сделок по покупке недвижимости различают дееспособность несовершеннолетних до 14 лет и дееспособность несовершеннолетних с 14 до 18 лет (за исключением случаев приобретения полной дееспособности при вступлении в брак до достижения 18 лет либо объявления несовершеннолетнего, достигшего 16 лет, полностью дееспособным (эмансипация)) (п. п. 1, 2 ст. 21, п. 1 ст. 27 ГК РФ).

При приобретении объектов недвижимости на несовершеннолетних до 14 лет (малолетних) сделки могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28 ГК РФ). При этом имущественную ответственность по таким сделкам несут их родители, усыновители или опекуны, если не докажут, что обязательство было нарушено не по их вине (п. п. 1, 3 ст. 28 ГК РФ). Сделки, совершенные несовершеннолетними, не достигшими 14 лет, самостоятельно, ничтожны, но в интересах несовершеннолетнего совершенная им сделка может быть по требованию его родителей, усыновителей или опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде (п. п. 1, 2 ст. 172 ГК РФ).

Несовершеннолетние дети в возрасте от 14 до 18 лет вправе совершать сделки по приобретению недвижимости с письменного согласия своих законных представителей (родителей, усыновителей или попечителя) (п. 1 ст. 26 ГК, п. 3 ст. 60 СК РФ). В случае если несовершеннолетний приобрел дееспособность в полном объеме в связи с вступлением в брак или эмансипацией (п. 2 ст. 21, п. 1 ст. 27 ГК РФ), получать такое согласие не требуется.

Письменное согласие родителей, усыновителей или попечителя на совершение сделки несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет, как правило, не оформляется в виде отдельного документа, а указывается в договоре, например, следующим образом: “Ф.И.О., 12.12.2006 рождения, имеющий паспорт (далее указываются реквизиты паспорта или иного документа, удостоверяющего личность), действующий с согласия своего законного представителя Ф.И.О., что подтверждается свидетельством о рождении (далее указываются реквизиты свидетельства о рождении либо иного документа, подтверждающего полномочия законного представителя)”.

Вместе с тем отметим, что совершенная несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет сделка по покупке недвижимости действительна также при последующем письменном одобрении законным представителем (п. 1 ст. 26 ГК РФ). Сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, является оспоримой и может быть признана судом недействительной по иску родителей, усыновителей или попечителя (п. 1 ст. 175 ГК РФ).

При приобретении недвижимости на несовершеннолетнего ребенка до 18 лет важно принимать во внимание, что продавцами недвижимости не могут быть опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники, так как они не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками (п. 3 ст. 37 ГК РФ).

В остальном порядок заключения договора купли-продажи недвижимости на несовершеннолетнего ребенка такой же, как и при прочих сделках купли-продажи, и регулируется общими правилами гражданского законодательства.

Представление документов на государственную регистрацию при приобретении недвижимости несовершеннолетним ребенком осуществляется в общем порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”. Особенности связаны с ограничением дееспособности несовершеннолетнего и влияют только на порядок подачи заявления о государственной регистрации. Заявления о государственной регистрации представляют:

– от имени несовершеннолетних в возрасте до 14 лет – их законные представители, подтверждая свои полномочия действовать в качестве законных представителей;

– несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет – самостоятельно. Несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет предъявляется документ, удостоверяющий личность (п. п. 3, 4 Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, утв. Приказом Минэкономразвития России от 07.06.2017 N 278).

В связи с этим на государственную регистрацию помимо предусмотренных законодательством о государственной регистрации документов, необходимых для государственной регистрации сделки по приобретению недвижимости на несовершеннолетнего, представляются документы, подтверждающие полномочия законных представителей несовершеннолетнего.

По общему правилу полномочия родителей и усыновителей подтверждаются свидетельствами, выданными органами ЗАГС: свидетельством о рождении несовершеннолетнего, свидетельством об усыновлении.

Полномочия опекунов несовершеннолетних в возрасте до 14 лет, попечителей несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет подтверждаются соответствующим документом, выданным органом опеки и попечительства (п. 1 ст. 34, п. 1 ст. 35 ГК РФ). Если лицу, нуждающемуся в опеке (попечительстве), в течение месяца не назначен опекун (попечитель), выполнение обязанностей опекунов (попечителей) временно возлагается на орган опеки и попечительства (п. 1 ст. 35 ГК РФ).

Несовершеннолетним, помещенным под надзор в образовательные организации, медицинские организации, организации для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, опекуны или попечители не назначаются. Исполнение обязанностей опекунов или попечителей возлагается на указанные организации (п. 4 ст. 35 ГК РФ, п. 2 ст. 155.2 СК РФ).

Временное пребывание ребенка в организации для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, в целях получения им медицинских, социальных, образовательных или иных услуг либо в целях обеспечения временного проживания ребенка в течение периода, когда родители, усыновители либо опекуны или попечители по уважительным причинам не могут исполнять свои обязанности в отношении ребенка, не прекращает прав и обязанностей родителей, усыновителей либо опекунов или попечителей в отношении этого ребенка (п. 2 ст. 155.1 СК РФ).

Каких-либо особенностей проведения государственной регистрации перехода права при приобретении недвижимости несовершеннолетним ребенком действующим законодательством не установлено.